Los derechos de adquisición

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Disponible (en stock)
ISBN
9788413901534
Nombre del producto:
Los derechos de adquisición
Peso:
1.400
Fecha de edición:
28 may. 2021
Número de Edición:
1
Autor:
Bosch Capdevila, Esteve / Sánchez González, María Paz / Blandino Garrido, María Amalia / De Barrón Arniches, Paloma
Idioma:
Español
Formato:
Libro+e-Book
Páginas:
888
Lugar de edición:
NAVARRA
Colección:
ESTUDIOS ARANZADI
Encuadernación:
Cartoné

Los derechos de adquisición constituyen una de Las materias en las que la práctica jurídica va por delante de la ley. La frecuencia con la que se convienen los denominados precontratos, o en que se concede un derecho de opción, contrasta con la falta de regulación de estos conceptos en el Código civil español. La doctrina y la jurisprudencia, civil y registral, han intentado construir un régimen jurídico de estas instituciones, que sin embargo agradecerían la certeza que proporciona una regulación legal. Algo similar ocurre con los denominados derechos de adquisición preferente, en los que, sin embargo, la regulación de sus diversas manifestaciones en leyes especiales, entre ellas la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha permitido superar la imprecisión del Código civil español y contribuido a consolidar el derecho de tanteo y retracto como principal modalidad de preferencia. En la presente obra se pretende contribuir a la construcción de unos conceptos claros y dar respuesta a las cuestiones más problemáticas que plantean estas instituciones. 

Los derechos de adquisición constituye una de las materias en las que se pone de manifiesto que la práctica jurídica va por delante de la ley. La frecuencia con la que se convienen los denominados precontratos, o en que se concede un derecho de opción, contrasta con la ausencia de estos conceptos en el Código civil español. La doctrina y la jurisprudencia, civil y registral, han intentado construir un régimen jurídico de estas instituciones, que sin embargo agradecerían la certeza que proporciona una regulación legal. Algo similar ocurre con los denominados derechos de adquisición preferente, en los que, sin embargo, la regulación de sus diversas manifestaciones en leyes especiales, como por ejemplo la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha permitido superar la imprecisión del Código civil español y contribuido a consolidar el derecho de tanteo y retracto como principal modalidad de preferencia.

Con dicha doctrina y jurisprudencia, con los modelos del derecho civil de Cataluña y de Navarra, así como con la Propuesta de Código Civil elaborada de la Asociación de Profesores de Derecho Civil, que constituye una síntesis de los anteriores, se ha intentado en esta obra construir unos conceptos claros y dar respuesta a las cuestiones más problemáticas que plantean estas instituciones.

Los veintitrés capítulos que integran el presente libro pueden dividirse en una primera parte dedicada a la teoría general de los derechos de adquisición y de preferencia (capítulos 1 a 7), una segunda en la que se analizan los diferentes derechos de adquisición preferente de origen legal (capítulos 8 a 18), y una tercera, pero no menos importante, en la que se tratan los antecedentes históricos, y los aspectos procedimentales, tributarios, conflictuales y de derecho comparado (capítulos 19 a 23). Han contribuido investigadores de ocho universidades diferentes, que forman parte de un proyecto coordinado por las universidades Rovira i Virgili, de Lleida i de Cádiz que llevan años de estrecha y provechosa colaboración. Esperemos que esta obra sea del agrado del lector y que cumpla con los retos que nos hemos propuesto.

Esteve Bosch Capdevila

M.ª Paz Sánchez González

Paloma de Barrón Arniches

M.ª Amalia Blandino Garrido

PRÓLOGO

TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN

CAPÍTULO 1
EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO. TEORÍA GENERAL

ESTEVE BOSCH CAPDEVILA

I.Introducción

1.Presentación

2.Modalidades

3.El derecho de tanteo y retracto

II.La evolución de la dualidad tanteo – retracto en el Derecho Civil español

1.Referencia a los retractos en el Derecho histórico

2.Tanteo y retracto en los precedentes del Código Civil español

2.1.El proyecto de Pablo Gorosabel

2.2.El proyecto de 1836

2.3.El Proyecto de Código civil de 1851

2.4.Referencia a otros códigos de la época

2.5.El anteproyecto de 1882-1888

3.El tanteo y el retracto en las leyes especiales

3.1.Las leyes de arrendamientos urbanos

3.2.Las leyes de arrendamientos rústicos

4.El derecho de tanteo y retracto en los derechos de Navarra y Cataluña

4.1.Derecho civil de Navarra

4.2.Derecho civil de Cataluña

5.La propuesta de la asociación de profesores de Derecho civil

III.El derecho de tanteo y retracto

1.La naturaleza real del derecho de tanteo y retracto

2.La duración del derecho

2.1.El presupuesto para el ejercicio de la preferencia: la intención de enajenar por parte del propietario

2.2.La fijación del plazo de duración. Límite máximo

2.3.El derecho de tanteo y retracto para segundas o ulteriores transmisiones

A.En los derechos de origen legal

B.En los derechos de origen voluntario

a.La regla general

b.Las excepciones a la regla general

c.La regulación de la PAPDC

2.4.Las prórrogas

3.Actos y negocios que facultan el ejercicio del derecho de tanteo y retracto

3.1.Presentación

3.2.La Propuesta de la Asociación de Profesores de Derecho civil

A.En los derechos de adquisición preferente de origen legal

B.En los derechos de adquisición preferente de origen voluntario

3.3.El derecho de tanteo y retracto en las transmisiones en pública subasta

IV.El tanteo

1.La notificación de la decisión de enajenar por parte del propietario

1.1.¿Requiere el derecho de tanteo el acuerdo de transmisión con un tercero?

A.Normas legales

B.La Propuesta de la Asociación de Profesores

C.Conclusión

1.2.La notificación de la transmisión proyectada

1.3.La naturaleza de la notificación

A.Si no existe un acuerdo de transmisión con un tercero

B.La notificación del acuerdo de transmisión con un tercero

2.El ejercicio del derecho de tanteo

2.1.¿Igualación del precio, o igualación de todas las condiciones de la transmisión acordada?

2.2.La notificación de ejercicio del tanteo ¿debe ir acompañada del pago o de la consignación del precio?

V.El retracto

1.Presupuesto: la transmisión a un tercero del bien sobre el que recae la preferencia

2.Requisitos para que la fase de tanteo dé paso a la fase de retracto en el derecho de tanteo y retracto

3.La notificación de la transmisión efectuada

3.1.El cierre registral

3.2.La falta de notificación no impide el ejercicio del retracto

3.3.Legitimación, forma y contenido de la notificación

3.4.La divergencia entre el precio notificado y el precio real de la transmisión

4.El ejercicio del retracto

4.1.El plazo para el ejercicio del retracto

4.2.¿Ejercicio judicial o extrajudicial?

A.Estado de la cuestión

B.La posibilidad de ejercicio extrajudicial del retracto en la PAPDC

4.3.Reembolsos a efectuar cuando se ejercita el retracto

A.La oportunidad de la norma

B.Gastos que se deben reembolsar

5.El modo de actuación del retracto: ¿subrogación, resolución o transmisión?

5.1.El retracto como subrogación

5.2.El retracto como resolución del contrato con el tercero

5.3.El retracto como una nueva transmisión del tercero al retrayente

6.Los efectos del ejercicio del retracto: el mecanismo adquisitivo

VI.Apunte final

CAPÍTULO 2
EL PRECONTRATO O PACTUM DE CONTRAHENDO. LA OPCIÓN PERSONAL: ¿MODALIDAD DEL PRECONTRATO?

M.ª AMALIA BLANDINO GARRIDO

I.Introducción

II.El precontrato y la promesa de contrato

1.La construcción doctrinal y jurisprudencial del precontrato

2.Manifestaciones en el Derecho civil común y tratamiento en los derechos civiles autonómicos

2.1.La promesa de compraventa y la promesa de prenda o de hipoteca

2.2.La Ley 516 de la Compilación navarra

2.3.El planteamiento de la Propuesta de Código Civil de la APDC

3.La relación del precontrato con el contrato programado

3.1.La proyección del precontrato en las relaciones negociales complejas

3.2.Los efectos del precontrato: la obligación recíproca de perfeccionar el contrato definitivo

4.Elementos del precontrato

5.Distinción de figuras afines

5.1.Precontrato y tratos preliminares

5.2.Precontrato y promesa unilateral de contratar

5.3.Precontrato y contrato de opción

6.El incumplimiento del precontrato

III.Contrato y derecho de opción

1.La opción: figura de contornos difusos

2.La opción como contrato y como derecho concedido al optante

2.1.Título constitutivo y derecho de opción

2.2.El pacto, convenio o contrato de opción

2.3.El establecimiento de una remuneración o prima por la concesión de la opción

IV.La opción personal

1.El poder concedido al optante

2.La posición jurídica del concedente de la opción

2.1.La vinculación o sujeción al contrato definitivo

2.2.La equiparación con los efectos derivados de la oferta irrevocable

2.3.La obligación de no celebrar contratos incompatibles con terceros durante el plazo de vigencia de la opción

3.Distinción de la opción como derecho real

3.1.La configuración de la opción como derecho real en el Derecho civil común

3.2.Criterios de distinción entre la opción de naturaleza personal y el derecho real de opción

V.Ejercicio e incumplimiento de la opción personal

1.Ejercicio de la opción y perfección del contrato

1.1.El ejercicio del derecho de opción

1.2.La formación del contrato definitivo

2.La caducidad de la opción y la restitución de la prima

3.Incumplimiento de la opción y efectos derivados

3.1.El incumplimiento de la obligación de conservar y no disponer del bien por parte del concedente

3.2.El incumplimiento de la obligación de abonar la prima

CAPÍTULO 3
EL DERECHO REAL DE OPCIÓN

ESTEVE BOSCH CAPDEVILA

I.Presentación: la opción como derecho real de adquisición

II.La constitución del derecho real de opción

1.La inscripción registral no determina por sí sola la naturaleza real del derecho de opción

2.La opción de naturaleza real debe constituirse con tal carácter

3.Menciones que deben constar en el título constitutivo

III.Consecuencias de la naturaleza real del derecho de opción

1.La disponibilidad del derecho real de opción

1.1.Transmisibilidad del derecho real de opción

1.2.El gravamen del derecho real de opción. Su hipotecabilidad

A.Constitución de una hipoteca sobre el derecho real de opción

B.Ejercicio del derecho real de opción que se encuentra hipotecado

C.Ejecución del derecho de opción

2.Transmisión e hipoteca del bien sobre el que recae el derecho real de opción

IV.Ejercicio del derecho de opción

1.Requisitos para el ejercicio del derecho real de opción

2.Efectos del ejercicio del derecho real de opción

2.1.La eficacia adquisitiva inmediata del ejercicio del derecho real de opción en el CCCat

2.2.La jurisprudencia civil y registral

2.3.La Propuesta de la Asociación de Profesores de Derecho Civil

3.Efectos del ejercicio del derecho real de opción con relación con los derechos posteriores incompatibles

3.1.La regla general: la adquisición del bien libre de cargas

3.2.La consignación del precio y la cancelación de las cargas posteriores

A.Presentación

B.Los derechos y cargas posteriores que se extinguen

a.Los derechos reales de goce

b.Los derechos de realización de valor

c.Anotaciones de embargo

C.El régimen del art. 3113-13 PAPDC. Regla general y excepciones a la obligación de consignar

a.La regla general

b.Régimen de la consignación

c.Excepciones

V.Extinción. La constancia registral de la caducidad del derecho de opción

1.Planteamiento de la cuestión

2.Referencia a la evolución de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado

3.La plasmación de la doctrina de la Dirección General en la propuesta de Código Civil de la Asociación de Profesores

3.1.El consentimiento del optante y la resolución judicial

3.2.El pacto que permite que el concedente pueda unilateralmente solicitar la cancelación de la inscripción

3.3.El transcurso del plazo de cinco años

CAPÍTULO 4
LA OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA Y EL PACTO COMISORIO

PALOMA DE BARRÓN ARNICHES

I.Introducción

II.La nueva perspectiva de la Directiva 2014/17/UE sobre los derechos reales de garantía

1.El sistema de garantías reales numerus apertus

2.El artículo 28 apartado 4.° de la Directiva 2014

3.La transposición de la Directiva en Italia

III.La opción de compra en garantía y la prohibición del pacto comisorio en España

1.La regulación catalana y navarra

2.La contemplación del pacto marciano en la jurisprudencia

3.La opción de compra de naturaleza real como instrumento de garantía

CAPÍTULO 5
LA OPCIÓN DE COMPRA Y LOS NEGOCIOS FIDUCIARIOS

HÉCTOR SIMÓN MORENO

I.Introducción

II.La opción de compra que acompaña a un negocio fiduciario

1.La opción de compra constituida a favor del fiduciante/deudor

1.1.Los derechos del fiduciante cuando se cumple el pacto fiduciario

1.2.El valor añadido de la opción de compra

1.3.La falta de ejercicio de la opción

1.4.El régimen jurídico de la opción

2.La opción de compra constituida a favor del fiduciario/acreedor: la opción en garantía

2.1.Los derechos del fiduciario ante el impago de la obligación garantizada

2.2.La oponibilidad a terceros de la opción en garantía

2.3.El ejercicio de la opción en garantía

III.Proposiciones de lege ferenda

IV.A modo de conclusión

CAPÍTULO 6
EL DERECHO DE REDIMIR EN LA VENTA A CARTA DE GRACIA

PEDRO DEL POZO CARRASCOSA

I.La venta a carta de gracia: la reserva por parte del vendedor del derecho a recuperar la cosa

II.El paralelismo entre el derecho de redimir y el derecho de opción

III.Régimen jurídico del derecho de redimir en la venta a carta de gracia

1.Requisitos formales

2.Duración del derecho de redimir

3.Cantidades a satisfacer para el ejercicio del derecho

3.1.El precio

3.2.Las adiciones posteriores al precio

3.3.Los gastos de reparación de la cosa, pero no los de simple conservación

3.4.Los gastos útiles

3.5.El coste de la constitución de servidumbres

3.6.Los gastos de cultivo de los frutos pendientes

3.7.Gastos ocasionados por el contrato de venta a carta de gracia

4.Los efectos del ejercicio del derecho de redimir

4.1.La adquisición de la propiedad por el redimente

4.2.La extinción de los gravámenes impuestos por el comprador a carta de gracia

4.3.El mantenimiento de los arrendamientos, salvo que sean notoriamente onerosos

A)Arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos

B)Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y arrendamiento de vivienda no sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos

C)Arrendamiento rústico

4.4.La indemnización por la disminución del valor del bien

5.La indivisibilidad del derecho de redimir y la posibilidad de su ejercicio parcial

6.La hipoteca y el embargo del derecho de redimir la finca vendida a carta de gracia

7.El derecho de redimir una finca vendida a carta de gracia y posteriormente hipotecada

CAPÍTULO 7
LA CARTA DE INTENCIONES

FRANCESCA LLODRÀ GRIMALT

I.Introducción

II.Desmontando el vínculo obligacional desde el contrato

1.Brevemente, el precontrato

1.1.El precontrato imperfecto

III.Construyendo el vínculo contractual desde los tratos preliminares

1.Los tratos preliminares

1.1.Una necesaria pincelada acerca de la oferta contractual

1.2.La forma escrita de los tratos preliminares

2.La carta de intenciones: concepto y contenido

2.1.La calificación de “carta de intenciones” como cuestión de valoración judicial

2.2.Sobre la expresión “letter of intent”

3.Trascendencia jurídica de la carta de intenciones

3.1.Aproximación a la responsabilidad precontractual

3.2.Sobre el deber de buena fe precontractual

3.3.La responsabilidad por ruptura injustificada de negociaciones

DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL

CAPÍTULO 8
EL RETRACTO DE COMUNEROS: ALGUNOS ASPECTOS DISCUTIDOS RESPECTO A SU EJERCICIO

FUENSANTA RABADÁN SÁNCHEZ-LAFUENTE

I.Introducción

II.Cuestiones generales sobre los derechos de adquisición preferente y los retractos legales

III.Presupuestos del retracto de comuneros y de su ejercicio

IV.Plazo de ejercicio del retracto de comuneros

V.Conclusiones

CAPÍTULO 9
EL RETRACTO DE COLINDANTES

ANDRÉS MIGUEL COSIALLS UBACH

I.Introducción

II.Retracto de colindantes

1.Finalidad e interés público de la institución

2.Legislación estatal

2.1.Código Civil

A)El propietario de las tierras

B)Caracteres de la finca retraída

a)Carácter rústico

b)No exceda a una hectárea

c)La colindancia

C)Carácter agrícola de la finca retrayente

D)El orden de prelación ante una pluralidad de colindantes que ejercen el derecho de retracto

2.2.El retracto de colindantes de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias

A)Caracteres del titular del derecho de retracto

B)Caracteres de la finca retrayente

C)Extensión de la finca retraída

D)El orden de prelación ante una pluralidad de colindantes que ejercen el derecho de retracto

E)La prohibición de enajenación de la finca retraída

3.Legislación autonómica

3.1.El retracto de colindantes del Código Civil de Cataluña

A)Caracteres del derecho de retracto

B)Caracteres de la finca retrayente

C)Caracteres de la finca retraída

D)Orden prelatorio ante una pluralidad de colindantes interesados

E)Prohibición de enajenación y obligación de agrupación

3.2.El retracto de colindantes en la Ley Agraria de Baleares

A)Caracteres del derecho de retracto

B)Caracteres de la finca retrayente

C)Caracteres de la finca retraída

D)Orden prelatorio antes una pluralidad de colindantes interesados

III.Conclusión

CAPÍTULO 10
DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

MARÍA PAZ SÁNCHEZ GONZÁLEZ

I.Previo

II.Régimen legal vigente

1.Sujetos

1.1.Legitimación activa

A)Arrendatario

B)Subarrendatario

C)Cesionario

D)Coarrendatarios

1.2.Legitimación pasiva

2.Objeto

2.1.Los Anexos

2.2.Venta conjunta

A)Venta de la vivienda o local arrendado junto con los restantes propiedad arrendador que se hallen en el mismo inmueble

B)Venta conjunta por todos los propietarios a un mismo comprador de la totalidad de pisos o locales existentes en el inmueble en el que se encuentra el arrendado

C)La excepción: venta del inmueble en el que existe una única vivienda

D)Transmisión de una participación indivisa del bien arrendado

3.Hecho determinante del nacimiento del derecho

3.1.Venta de la finca arrendada

3.2.Constitución de vitalicio o de renta vitalicia

3.3.Dación en pago

3.4.Cesión de bienes

3.5.Permuta

3.6.Donación

3.7.División de la cosa común

4.Requisitos

4.1.Notificación

4.2.Ejercicio dentro de plazo: Dies a quo

4.3.Reembolsos

5.La renuncia

6.Posición jerárquica en relación con otros derechos de adquisición preferente

7.Arrendamientos urbanos y Registro de la Propiedad

CAPÍTULO 11
LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA LEGISLACIÓN AGRARIA

ANDRÉS MIGUEL COSIALLS UBACH

I.Introducción<

CoordinadoreS:

ESTEVE BOSCH CAPDEVILA

M.ª PAZ SÁNCHEZ GONZÁLEZ

M.ª AMALIA BLANDINO GARRIDO

PALOMA DE BARRÓN ARNICHES

 Autores:

Autores:

Esteve Boch Capdevila

Mª Amalia Blandino Garrido

Héctor Simón Moreno

Pedro del Pozo Carrascossa

Francesca Llodrà Grimalt

Fuensanta Rabadán Sánchez-Lafuente

Andés Miguel Cosialls Ubach

Anonio Vaquer Aloy

Ana Giménez Costa

Cristina Villó Travé

Juan Carlos Velasco-Perdigones

Ricard Serrano Barqué

Luis Miguel Arroyo Yanes

Carlos Varela Gilo

José Justo Megías Quirós

Federico Adán Dinénech

Ángel Urquizo Caballé

Mario Trimarchi

Angela La Spina

Veronica Boingiovanni

Francisca Llodrà Grimalt

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